Является ли пожарная лестница общедомовым имуществом

Лифт — это общедомовое имущество или услуга?

В нашей стране безуспешно идет многолетняя борьба жителей первых этажей многоквартирных домов за право не оплачивать содержание лифта, которым они не пользуются. Другие жильцы задают вопросы о формировании самой платы за лифт — почему в расчет принимается площадь квартиры, а не число жильцов в ней. Ведь лифтом пользуются люди, а не квадратные метры площади жилья.
Что же такое лифт в многоквартирном жилом доме — это общее имущество собственников квартир или это дополнительная услуга для жильцов верхних этажей и их гостей?

Жилищный кодекс в статье 36 однозначно относит лифт к общедомовому имуществу такому же, как крыша и чердак, подвал, лестничные площадки и различные инженерные коммуникации. А в соответствии ст. 37, и ст. 158 ЖК РФ, а так же Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, бремя по его содержанию несут все без исключения собственники помещений в доме.
При этом законодательство не увязывает обязанность собственников платить за содержание общего имущества МКД с фактом использования конкретным собственником какого-то элемента такого имущества.

Для решения вопроса оплаты за лифт, для жителей первого этажа, кое-кто отсылает собственников к их общему собранию, которое якобы в праве самостоятельно принимать такие решения.
Жилищный кодекс, в статье 44, указал компетенцию общего собрания собственников. В неё входит принятие решения о ПОЛЬЗОВАНИИ общим имуществом МКД, но права принимать решение об освобождении кого-то от уплаты взносов на содержание общего имущества МКД там не указано.

В судебной практике было много случаев рассмотрения исков от собственников квартир на первых этажах МКД, оспаривающих свою обязанность вносить плату за содержание и ремонт лифта, но никогда еще не было случаев, чтобы судебные решения были в пользу истца.

Пока лифты не исключат из перечня общего имущества МКД, суды, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса РФ, всегда будут принимать решение об обязанности жильцов первых этажей оплачивать лифт.
Даже если собственники примут решение на своем общем собрании об освобождении жителей квартир первого этажа от оплаты за лифт, то это решение может оспорить в суде любой собственник несогласный с ним, и суд будет на его стороне, так как формально такое решение общего собрания собственников противоречит нормам ЖК РФ.

В соответствии Конституции России, граждане равны в своих правах. Применительно к лифту мы четко видим нарушение конституционных прав граждан — одна группа лиц (жильцы 1-х этажей) не пользуется лифтом, но их принуждают оплачивать ненужную им услугу, другая группа лиц (жильцы верхних этажей) пользуется услугой лифта и согласна оплачивать её, третья группа лиц (гости жителей верхних этажей и другие посторонние лица) пользуются лифтом, но при этом не оплачивают его.

Давайте разберемся, что такое лифт. Лифт на самом деле является транспортным средством, которое перемещает людей и грузы вверх и вниз по этажам многоквартирного дома. Лифт оказывает услугу тем гражданам, которые, при его отсутствии были бы вынуждены перемещаться по межэтажным лестницам, перенося в руках свою поклажу. То есть лифт — это, дополнительное к лестнице, механическое устройство позволяющее экономит гражданам время и дает им возможность комфортно без мышечных усилий перемещаться по вертикали внутри дома. А это значит, что лифт — это транспортное средство оказывающее услугу.
Оказание этой услуги — это главная функция ради чего его устанавливают в доме.

Если лифт это услуга, значит на такую услугу, как и на любую другую, распространяет свое действие закон «О защите прав потребителей». Который запрещает навязывать гражданам услугу помимо их воли, как это происходит с жильцами 1 этажа.
В соответствии пункта 3 статьи 16, исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять работы или услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.

Но, тем не менее, исходя из судебной практики, использование лифта судами не рассматривается как услуга по вертикальному перемещению внутри многоквартирного дома.

Существует еще одно мнение о том, как жителям первых этажей избежать расходов за лифт. Мол, так как жильцы первых этажей не пользуются лифтом по той причине, что они на лифте не могут ни подняться на свой этаж ни спуститься с него. В таком случае они, из-за невозможности пользоваться лифтом, в соответствии части 2 статьи 247 ГК РФ, имеют право требовать компенсации своих расходов на содержания лифта от других собственников общего имущества, которые им пользуются.
Однако в жилищном кодексе понятие «Общее имущество многоквартирного дома» не дает возможность трактовать его как имущество, которым я пользуюсь или имущество, которым я не пользуюсь. Например, вы не пользуетесь пожарной лестницей или колясочной, но за их содержание с вас, тем не менее, берется плата.

Итак, подводим итог: расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования МКД являются составной частью расходов на содержание общедомового имущества, эти расходы обязаны нести все собственники как жилых, так и нежилых помещений, не зависимо от расположения этих помещений в доме: например, помещения расположены в подвале дома или это торговое помещение, из которого нет выхода к лифту.
Такие расходы НЕ ЯВЛЯЮТСЯ расходами за пользованием лифтами, как средствами ТРАНСПОРТИРОВКИ граждан и грузов, эти расходы идут на СОДЕРЖАНИЕ общедомового сложно-технического устройства (лифта).

Источник

Лифты, мусоросборники, техподполье, пожарный выход – не общедомовое имущество для расчета платы за его содержание

AndreyPopov / Depositphotos.com

Площадь машинных отделений, лифтов, мусоросборников, теплоузлов (технического подполья) и пожарных выходов не относится к общедомовому имуществу при определении размера платы за холодную, горячую и сточную воду в целях содержания общего имущества. С этим согласился Верховный Суд Российской Федерации, отказав управляющей МКД организации в пересмотре дела в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ (Определение ВС РФ от 4 апреля 2019 г. № 306-ЭС19-3279).

Управляющая организация оспаривала предписание органа ГЖН: его проверка выявила превышение платы за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества (далее – ОИ), на 60 коп/кв. м (постановление арбитражного суда Поволжского округа от 5 декабря 2018 г. № Ф06-39864/18). Превышение платы за ресурсы, по мнению жилинспекции, произошло вот как: управляющая компания, подсчитывая площадь относящихся к ОИ помещений, включила в расчеты «лишнюю площадь», то есть площадь машинных отделений, лифтов, мусоросборников, теплоузлов (технического подполья), пожарных выходов. А подсчитывать площадь нужно было исходя из сумм площадей только лестниц, коридоров, колясочных.

УК МКД с предписанием не согласилась, назвала его неисполнимым и оспорила в суде, ссылаясь на то, что указанные помещения входят в состав общего имущества МКД согласно ст. 36 Жилищного кодекса.

Однако суды всех инстанций согласились с доводами жилищных инспекторов:

• плата за жилье – для собственников квартир в МКД – включает в себя, в том числе, плату за его содержание, а эта плата складывается из нескольких величин, в том числе платы за холодную и горячую воду, потребляемые при содержании ОИ в МКД, и платы за отведение сточных вод в целях содержания ОИ в МКД;
• при этом, когда плата за упомянутые «общие» воды (сточные, горячие и холодные) изначально включается в плату за содержание жилья, то размер этих потребленных ресурсов не может превышать региональный норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды по состоянию на 1 ноября 2016 года;
• да и вообще, размер расходов граждан на оплату всех вод (холодной, горячей, сточной), потребляемых при выполнении минимального перечня работ, необходимых для содержания общего имущества в МКД, определяется по региональному нормативу потребления этих ресурсов;
• регион же определяет свои нормативы в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 23. Конкретно, в последнем абзаце п. 27 Приложения 1 к этому порядку (Формула расчета норматива потребления услуг по холодному/горячему водоснабжению на общедомовые нужды) указано, что общая площадь помещений, входящих в состав ОИ в МКД, определяется согласно сведениям паспорта МКД как суммарная площадь следующих общих помещений: площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа);
• следовательно, при расчете норматива потребления «общедомовых» вод, площадь не указанных выше помещений, то есть лифтов, теплоузлов, пожарных выходов, мусоросборников, машинных отделений, учитываться не должна. Перечень ОИ МКД для расчета платы за коммунальные ресурсы, потребленные на его содержание, является более узким по сравнению с тем перечнем, который содержится в ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Суд округа назвал его «индивидуализированным перечнем для расчета конкретной услуги».

Отдельно суды указали на еще одно обстоятельство, свидетельствующее против управляющей организации, — она уже была ранее, с подачи прокурора, оштрафована мировым судьей за аналогичное нарушение по ч. 2 ст. 14.6 КоАП (нарушение порядка ценообразования).

ВС РФ согласился с этим, отметив, что доводы управляющей организации не свидетельствуют о неправильном применении законодательства судами или допущенной судебной ошибке.

Источник

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома (что входит в состав)?

Понятие общего имущества многоквартирного дома содержится в статье 36 Жилищного кодекса РФ и в пунктах 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме:

I. Состав общего имущества многоквартирного дома
в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 36)

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 г. №123-ФЗ)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 г. №232-ФЗ)

II. Состав общего имущества многоквартирного дома
в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 1-9)

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
(абзац введен постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Источник