Установить дверь между квартирами

Установка двери в общем коридоре: четыре совета «новичкам»

В многоквартирных домах, как правило, есть большие по площади общие коридоры, в которых собственники хотели бы установить перегородки и использовать это пространство с выгодой для себя. БН подготовил советы, как это сделать законно.

В большинстве случаев жильцы хотят отгородить и использовать в своих интересах ту часть общего холла или коридора, которая непосредственно примыкает к квартире. Отметим сразу, право на такие действия имеется только у собственников жилья. Оно закреплено в статьях 36 и 37 Жилищного кодекса РФ. Однако даже собственникам воспользоваться своим законным правом далеко не так просто: есть множество юридических нюансов.

С чего начать?

Хотя в статьях 36 и 37 ЖК РФ утверждается, что общедомовое имущество принадлежит всем владельцам жилья, первым делом стоит внимательно изучить устав ТСЖ, ЖСК или договор с управляющей компанией. Из этих документов может выясниться, что лестницы, холлы, чердаки, подвалы, придомовая территория и прочее имущество передано с согласия жильцов в оперативное управление обслуживающей организации. То есть, она имеет право извлекать из эксплуатации таких объектов доход. В подобной ситуации необходимо будет обращаться в правление ТСЖ, ЖСК или УК. Их представители определят, на каких условиях вы сможете установить перегородку и «прирезать» дополнительную площадь. Но, скорее всего, за пользование ею придется платить ежемесячную арендную плату.

Если за управляющей организацией не закреплено право оперативного распоряжения общедомовым имуществом, то брать с собственника платежи за его пользование (в отличие от затрат на его содержание) никто не имеет права. Но в том случае, если ТСЖ, ЖСК или УК посчитает, что площадь коридора, который вы хотите огородить, превышает полагающуюся вам по закону долю в общедомовом имуществе, платить придется. Сколько метров вам полагается, мы расскажем во втором совете.

И, конечно, после изучения устава ТСЖ, ЖСК, или договора об управлении с УК, желательно обратиться в эти организации и сообщить о своем намерении установить перегородку.

СОВЕТ №1

Часто ТСЖ, ЖСК, УК отказывают в установке двери в общем коридоре под предлогом того, что выделение в натуре доли в общей собственности МКД запрещено Гражданским кодексом РФ. Так что, отгородив часть коридора, вы не становитесь владельцем этой площади, а получаете ее в пользование

Умеряем аппетиты или договариваемся с соседями

Если холл достаточно большой, то у большинства граждан возникает соблазн отгородить себе пространства по максимуму и использовать его в своих целях – разместить там старую мебель, технику, велосипед, мопед и т.д. Но вы должны учитывать и интересы других жильцов, которые тоже имеют право пользоваться коридором. Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ, собственник имеет право на предоставление в пользование части общего имущества дома, пропорциональной площади занимаемой квартиры. И если вы «захватили» чужие квадратные метры, то остальные владельцы жилья могут высказать претензии и потребовать денежной компенсации или ежемесячной платы за аренду «излишков». Некоторые принципиальные граждане, особенно, если их поддержит руководство ТСЖ, ЖСК, УК, и вовсе могут предъявить к вам судебный иск.

Так что обязательно переговорите с владельцами ближайших квартир и постарайтесь сделать соседей своими единомышленниками. Если вы сумеете их убедить, тогда они согласятся взять на себя часть расходов по установке двери, а отгородить удастся бульшую по площади территорию.

Сколько квадратных метров в коридоре можно огородить

Подсчитать эту цифру неспециалистам крайне сложно, из-за чего и возникают конфликты. На практике в ряде ТСЖ и ЖСК предлагают использовать следующую формулу. Общая площадь коридора умножается на площадь вашего жилья. Затем полученная цифра делится на общую площадь всех квартир на вашем этаже. Это и будет размер вашей «коридорной» доли. Конкретные данные обо всех площадях можно узнать в правлении ТСЖ, ЖСК, УК. Впрочем, как отмечает консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко, эту формулу, если согласие с соседями не достигнуто, легко можно оспорить в суде.

СОВЕТ №2

Как правило, об установке двери договариваются обитатели двух-трех крайних квартир в конце общего коридора на одном этаже. Это может существенно увеличить размер площади, которую вы хотите огородить

Осматриваем коридор: осторожно, счетчики!

Достаточно часто конфликты с соседями возникают в том случае, если вы собираетесь огородить часть коридора, где расположен электрощит для всех квартир на этаже (без приборов учета). В этом случае несогласные с вашими планами жильцы могут ссылаться на отсутствие доступа к общедомовому оборудованию. Но их претензии необоснованны: с точки зрения закона заниматься обслуживанием электрического щита может только сертифицированный электрик. А в случае аварийных ситуаций ему необходимо лишь предоставить доступ к оборудованию.

Совсем другое дело, если в распределительном щите находятся приборы учета. Тогда обеспечить доступ к счетчикам – это вполне законное требование собственников. Но и здесь есть выход, хотя он обернется дополнительными тратами для вас, – приборы учета можно переустановить в квартирах. Есть более дешевый вариант – сделать дубликаты от входных ключей и передать их соседям, чьи счетчики оказались за вашей дверью.

Самая сложная ситуация – когда в коридоре расположен пожарный кран. Представители пожарной инспекции обычно категорически запрещают огораживать подобные объекты. Но и здесь есть выход. К примеру, можно установить дверь со стеклянной вставкой, которую легко разбить в случае опасности и обеспечить доступ к пожарному крану.

Проблема разрешается легче в том случае, если в вашем подъезде есть консьерж. Тогда ему передаются на хранение запасные ключи от двери.

СОВЕТ №3

Внимательно осмотрите коридор, обратите внимание, где располагаются распределительный щит, счетчики и пожарный кран. Постарайтесь найти с вашими соседями компромисс по включению этих объектов в огораживаемую территорию

Организуем заочное собрание собственников

Если вы не хотите в будущем судебных разбирательств с ТСЖ, ЖСК, УК или другими собственниками, считающими установку двери незаконной, то перед ее монтажом необходимо организовать общее собрание собственников многоквартирного дома. Это, разумеется, обернется для вас потерей времени и нервов. Зато, если решение собрания вступит в силу, никто впредь уже не сможет предъявлять вам претензии.

Провести общее собрание надо в заочной форме, так как при очном варианте вы вряд ли соберете кворум (должны присутствовать две трети от общего количества собственников).

В повестку дня можно включить не только конкретно ваш вопрос, но и другие проблемы, которые волнуют жильцов. О проведении собрания вы должны уведомить всех владельцев квартир за десять дней. Сделать это можно заказным письмом с уведомлением о доставке (что влетит в копеечку), либо вывесить информацию на стенде на первом этаже. Затем в определенный день разослать документы с текстом вопросов другим жильцам, указав до какой даты (обычно, это несколько дней) они могут выразить свое мнение. После чего стоит пройтись по квартирам и собрать бумаги. «За» положительное решение вашего вопроса должно быть отдано более 50% голосов.

СОВЕТ №4

Согласно Жилищному кодексу, вопрос о пользовании общим имуществом решается исключительно на общем собрании собственников многоквартирного дома. В противном случае вы нарушаете закон и должны быть готовы к соответствующим последствиям

По данным Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, около 90% перегородок в общих коридорах домов сейчас установлено с теми или иными нарушениями законодательства. В 30% случаев их монтаж был оспорен или сейчас оспаривается в судебном порядке.

Так что, если вы действуете на свой страх и риск и не заручились решением общего собрания жильцов, будьте готовы к тому, что в любой момент вам может придти уведомление со стороны ТСЖ, ЖСК или УК с требованием демонтировать установленную дверь. Если вы этого не сделаете, то организации, занимающиеся эксплуатацией дома, могут обратиться в суд. И если он встанет на их сторону, то вас обяжут уже за свой счет ликвидировать перегородку. Серьезные проблемы могут возникнуть и в том случае, если вы вдруг захотите продать квартиру. Дверь придется либо демонтировать, либо все-таки проводить общее собрание жильцов и получать разрешение на установку перегородки постфактум.

Источник

Как законно установить тамбурные двери на лестничной площадке?

Тамбур — плюсы и минусы

Нельзя сказать однозначно, хорошая это идея или плохая.

С одной стороны:

• появится дополнительное полезное пространство, где можно хранить всякое-разное;
• возникнет дополнительная преграда для воров, которые обчищают квартиры;
• улучшится шумоизоляция в квартире (вам будут меньше докучать звуки из лифтовой шахты);
• можно будет разуваться в тамбуре, соответственно, домой будет попадать меньше грязи с улицы;

с другой стороны:

• появится место общего пользования, в котором надо будет убираться вам с соседями;
• возникнет дополнительный повод для конфликтов (ситуации могут быть разные, но принцип один: место совместного пользования + разные взгляды на вещи);
• если тамбурные двери дешевые и не слишком надежные, то они напротив могут стать приманкой для грабителей.

Есть такое мнение: домушники взломают хлипкую тамбурную дверь, закроются изнутри и спокойно будут заниматься входными дверями. Соседи в подъезде не увидят и не среагируют.

Как видите, бабка надвое сказала. Так что проанализируйте свою ситуацию и отношения с соседями по площадке и, если решите ставить двери, выбирайте добротные, с хорошими замками.

Заглянуть в проект

Во многих новостройках застройщик сразу оформляет тамбуры на несколько соседних квартир, т. е. двери на лестничной площадке уже предусмотрены проектом многоквартирного дома. Если у вас не новостройка, все равно советуем сначала выяснить, не заложена ли в проекте дома возможность установки таких дверей. Это облегчит дело при получении разрешений на монтаж дверей.

Узнать, предусмотрены ли проектом вашего дома тамбурные двери, можно в УК (управляющей компании) или в правлении ТСЖ (товарищества собственников жилья). Также можно запросить информацию в местном бюро технической инвентаризации (БТИ). Эта государственная организация занимается учетом недвижимости. Там есть сведения о характеристиках каждого жилого дома.

Получить согласие собственников

В интернете вы найдете ряд материалов, в которых авторы пишут о необходимости провести общее собрание собственников жилья и получить 100% голосов за установку тамбурных дверей. Якобы только в этом случае можно законно отгородить тамбур. При этом авторы ссылаются на статью 40 ЖК РФ и говорят, что речь идет о перепланировке с присоединением части общего имущества.

На самом деле, такая позиция верна лишь в одном случае. Получать согласие 100% собственников придется, только если вы захотите расширить площадь своей квартиры за счет квадратных метров места общего пользования. Тогда вы будете приобретать эту дополнительную площадь в собственность и выполнять перепланировку своей квартиры.

При толковании статьи 36 ЖК в системе со статьей 40 ЖК достаточно очевиден вывод, что согласие всех собственников требуется только в том случае, когда часть общего имущества утрачивает свое назначение обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме.

В случае же, когда вы хотите отгородить тамбур перед своей квартирой или перед несколькими соседними квартирами, речь идет лишь об изменении порядка пользования частью общего имущества. Говорить о перепланировке в этой ситуации не приходится — отделяемая дверьми часть коридора не становится частью ни одного из жилых помещений. После установления перегородки с дверью часть коридора остается местом общего пользования.

• Если будущий тамбур объединит собой несколько квартир, сначала согласуйте установку тамбурных дверей с соседями по этажу.

В свободной форме напишите, что собственники таких-то квартир согласны организовать совместный тамбур, а собственники квартир, расположенных на этаже и не входящих в тамбур, возражений не имеют. Подпишите сами и дайте на подпись собственникам соседних квартир.

• Инициируйте общее собрание собственников и получите поддержку большинства присутствующих.

Как проводить общее собрание, мы писали здесь. Если вам удастся получить более 50% голосов из голосов присутствующих на собрании собственников, то первый шаг на пути к тамбуру вы сделали.

Получить разрешение от пожарных

По правилам пожарной безопасности в нашей стране нельзя просто взять и установить какие-либо дополнительные двери. Требование это вполне обосновано. Если такие двери не были предусмотрены проектом дома, велика вероятность, что их монтаж может нарушить процессы вентиляции, затруднить эвакуацию людей в случае чрезвычайной ситуации. Частой причиной отказа является наличие противопожарного оборудования в месте, где предполагается тамбур.

Это мы к тому, что если вы решили разгородить лестничную клетку, не забудьте согласовать это с пожарной службой. Вам нужно получить письменное согласие пожарных на монтаж. Обратитесь к ним с заявлением-просьбой, приложив проект будущего тамбура. Этот проект вы можете заказать у компании, которая впоследствии будет заниматься установкой дверей.

Что скажет управляющая компания?

УК (или ТСЖ) не будет возражать, если вы обеспечите ее представителям доступ к приборам учета электроэнергии и другим коммуникациям и оборудованию, которые попадут внутрь тамбура. Сделайте копию ключа и отдайте в УК, ТСЖ или консьержу — как договоритесь.

Желаем вам хорошего настроения, и пусть тамбур у вас появится без сучка, без задоринки и без препятствий со стороны пожарных!

Источник

Установить дверь между квартирами

Главная страница

Форум Гарант

• 1 из 2
• 1
• 2
• >
• 

Здравствуйте, уважаемые юристы!

Вот такая проблема.

В общий коридор выходит четыре квартиры. При этом перед входов в коридор имеется деревянная дверь со стеклом, которая установлена еще при строительстве дома.

Теперь хотят эту деревянную дверь заменить на глухую металлическую. Владельцы трех квартир на это согласны, а владелец четвертой квартиры возражает. Но его возражения никто принимать во внимание не хочет.

Что гласит закон?
Вправе ли ставить металлическую дверь в общий тамбур, если кто-то из жильцов возражает?

Почему возражает?
Попытайтесь договориться.

Возможно, мнение этого жильца изменится, если Вы ему скажете волшебное слово «халява»? А так то — да — сломает он эту дверь (пройти домой мешает) и ничего за это не будет ему.

Дверь не сломает.
Сломает замок.
Далее — либо война, либо договариваться.

Договориться не удается.

Металличская дверь — глухая. А теперешняя, типовая, деревянная со стеклом, так что из квартиры видно, кто звонит.

Да и более безопасной является старая дверь — если что, можно стекло разбить, закричать, позвать на помощь и т.п.

Вот такие доводы.

Так что договориться не удается.

А что гласит Закон применительно к этой ситуации?

Поставить дверь с глазком.
«безопасная старая» — не думаю. Пожар, например.

Единственный реальный плюс — если сломается замок, то с деревянной «разобраться» намного легче.

Кто «собственник» дома, квартир и пр.?

Квартиры приватизированы, а кто собственник дома — этого я сказать не могу.

shura_uln Пишет:
——————————————————-
> Установка глухой железной двеои — это
> перепланировка.
> У Вас проект утверждённый и разрешение на
> перепланировку есть?
> Коридор — это общая собственность. И не этих 4-х
> квартир, а всего дома.
> Поэтому нужно решение общего собрания
> собственников МКД.
> Решение + разрешение = установка двери.

Очень мощный довод!
В каком нормативе можно увидеть обязанность получения такого разрешения?

> В каком нормативе можно увидеть обязанность получения такого разрешения?

ст 36, ст 40 ЖК РФ
ну и ст 290 ГК РФ до кучи

> Очень мощный довод!
> В каком нормативе можно увидеть обязанность
> получения такого разрешения?

Для начала почитайте главу 6 Жилищного кодекса.
Потом постановление правительства 491 от 13.08.2006

Алика Пишет:
——————————————————-
> > В каком нормативе можно увидеть обязанность
> получения такого разрешения?
>
> ст 36, ст 40 ЖК РФ
> ну и ст 290 ГК РФ до кучи

А как на эти статьи опереться:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
Площадка в общей долевой собственности — это понятно и с этим никто не спорит.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
В нашем случае границы не меняются.

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В наше случае об отчуждении речи нет.

На что пререться? Где указано на необходимость получения разрешения?

Вот статеечку ещё почитайте.

Общим имуществом в доме пользуются собственники

Собственники городских квартир зачастую недовольны своими жилищными условиями, считая в первую очередь свое жизненное пространство чересчур ограниченным. Это порождает многочисленные попытки увеличить жилую площадь. Одни граждане при решении этой проблемы приобретают квартиры большей площади, строят загородные дома, другие — изыскивают иные возможности для достижения аналогичной цели. Ниже нами будут рассмотрены некоторые правовые аспекты проблемы использования общего имущества дома собственниками, правовая природа данных отношений и их юридическое оформление.

Общее имущество в многоквартирном доме

Что же представляет собой общее имущество собственников многоквартирного дома? Проанализируем правовую природу данного понятия.
В первую очередь следует обратиться к положениям гражданского законодательства. Так, ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно ст. 134 ГК РФ если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, то они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). На этом положении базируются выводы судей ВС РФ, изложенные в Определении от 25.12.2000 N 78-Г00-61: жилые помещения (квартиры) относятся к сложным вещам, то есть составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.
Заметим, что в юридической литературе высказывается несогласие с данной позицией судебных органов*(1) и предлагается отнести такое имущество к особой категории имущественных комплексов — составных вещей, то есть недвижимых вещей, включающих в себя другие объекты недвижимости, способные к самостоятельному участию в гражданском обороте, но неотделимые от составной вещи физически. Автор настоящей статьи данную точку зрения не поддерживает.
Таким образом, квартира и доля в общем имуществе многоквартирного дома, рассчитанная по правилам п. 1 ст. 37 ЖК РФ, представляют собой сложную вещь. Выделение доли в общем имуществе в натуре невозможно.
Перечень общего имущества приведен в ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также наиболее подробно расшифрован в разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Отметим, что эти перечни не носят исчерпывающий характер. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а если их нет — по проектной документации на жилой дом.

«Традиционное» использование общего имущества

Рассмотрим конкретный пример. В многоквартирном доме части лестничных площадок между этажами огорожены металлической дверью. Образовавшиеся в результате «помещения» используются собственниками всех жилых помещений, находящихся на одном этаже дома. Каково юридическое значение данных действий?
В пунктах 3 и 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрены следующие варианты использования общего имущества:
— уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции;
— передача объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам.
Если речь идет об использовании общего имущества самими собственниками квартир, не сопряженном с присоединением, включением площади таких помещений в общую площадь жилого помещения (как в рассматриваемом примере), то ситуация представляется не столь однозначной, поскольку используемые площади из состава общего имущества не исключаются, изменяется только порядок их эксплуатации.
Пунктом 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ закреплено нормативное содержание термина «реконструкция». Под реконструкцией, следуя указаниям данного нормативного правового акта, нужно понимать изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. При этом объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Из соотнесения данных понятий следует вывод о том, что ограждение части межлестничных площадок с достаточной долей условности можно считать реконструкцией, а именно изменением параметров строения, поскольку законодательство не содержит иного.
Однозначно действия по ограждению части лестничных площадок нельзя квалифицировать как переустройство или перепланировку, так как исходя из смысла действующего жилищного законодательства данные мероприятия осуществляются только в отношении жилых помещений (п. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ, п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170).
Под переустройством понимают установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в технический паспорт жилого помещения. Она может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Данные нормы по аналогии к нежилым помещениям не применяются.
Следует обратить внимание на п. 2 ст. 40 ЖК РФ, который требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, которые невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. В нашем случае не предполагается присоединение части общего имущества к площади жилого помещения одного из собственников, оно сохраняет свое служебное назначение и режим общей долевой собственности. Следовательно, указанная норма не может быть положена в основу разрешения ситуации.
Как уже отмечалось, общее имущество может быть передано в пользование третьим лицам. Под использованием общего имущества понимается одно из трех правомочий, составляющих наряду с владением и распоряжением право собственности, направленное на извлечение полезных свойств вещи. Передача общего имущества в пользование иным лицам допускается по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. По буквальному толкованию жилищного законодательства речь идет о передаче иным, не являющимся собственниками помещений в данном доме лицам.
Таким образом, возникшие правоотношения не могут регулироваться по правилам, изложенным в п. 3 и 4 ст. 36 ЖК РФ.

Правовой режим общего имущества

На наш взгляд, правовое регулирование подобных ситуаций должно основываться на п. 2 ст. 36 ЖК РФ. Данная норма гласит, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Общее имущество собственников многоквартирного дома представляет собой общую долевую собственность, хотя и с особенным правовым режимом. Следовательно, общее правовое регулирование данного вопроса осуществляется ГК РФ, а специальное — ЖК РФ.
Определим основные отличия данного режима от режима долевой собственности, закрепленного гл. 16 «Общая собственность» ГК РФ. Гражданский кодекс устанавливает следующие правила, применимые с учетом положений ЖК РФ к общему имуществу собственников многоквартирного дома:
— распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников;
— владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Жилищное законодательство также содержит положения о специфике общей долевой собственности в многоквартирном доме (п. 4 ст. 37 ЖК РФ), согласно которым собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Схожие правила можно выделить из п. 2 ст. 290 ГК РФ, который запрещает собственнику квартиры отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Правило п. 2 ст. 247 ГК РФ о выплате компенсации участнику общей долевой собственности при невозможности предоставить в его владение и пользование части общего имущества неприменимо, поскольку специальное законодательство (ЖК РФ) устанавливает императивный запрет на выдел части общего имущества. Равно как не применяется правило ст. 250 ГК РФ о преимущественной покупке отчуждаемой доли иными участниками общей долевой собственности. Аргументация аналогична: если обладатель права не может произвести его отчуждение, то, соответственно, не существует и права на преимущественное приобретение.
Собственники также не вправе осуществить раздел общего имущества в многоквартирном доме, хотя п. 1 ст. 252 ГК РФ в императивной норме закрепляет такую возможность.
Несмотря на то что пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ относит принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме к компетенции общего собрания членов ТСЖ, считаем данную норму не подлежащей применению при решении вопроса о порядке использования собственниками частей общего имущества дома. Лица, использующие общее имущество или намеревающиеся его использовать, наделены правом собственности на данное имущество в силу закона, то есть обладают наивысшим и абсолютным правом. Субъекты уже наделены всеми необходимыми правомочиями по использованию данного имущества, а кроме того, в отношении ряда объектов, относящихся к общему имуществу, договор аренды не может быть заключен, поскольку они не являются самостоятельными объектами гражданского оборота*(2).

Основания для использования
общего имущества его собственниками

Итак, первичное основание — право собственности — в рассматриваемом примере у лиц, использующих части общего имущества, имеется. Но ввиду особого характера права собственности (общая долевая) необходимо получить вторичное основание — согласие иных сособственников на такое использование.
Определение порядка использования общего имущества собственниками, а также запрещение или одобрение осуществляемого использования находится в компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.
Возникает вопрос о количестве голосов, необходимых для принятия подобного решения на общем собрании собственников. Исходя из буквального толкования ст. 247 ГК РФ требуется согласие 100% голосов: пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее собственников.
Однако такой строгий подход в конкретном случае делает получение согласия и использование части общего имущества собственниками на легальных основаниях практически неосуществимым, так как, помимо прочего, добиться абсолютной явки на общее собрание проблематично. В свою очередь, если согласие на использование общего имущества в установленном порядке не достигнуто, то ТСЖ, действуя от лица всех собственников, вправе запретить такие действия.
Учитывая, что принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме иным лицам требует в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 44, п. 4 ст. 36 ЖК РФ не менее чем 2/3 голосов собственников, устанавливать более высокий «барьер» для лиц, являющихся собственниками данного имущества, по крайней мере, нецелесообразно.
Поэтому, на наш взгляд, для принятия решения о порядке использования части общего имущества достаточно одобрения 2/3 голосов.
Для правового оформления установленного общим собранием порядка использования собственниками общего имущества не требуется заключение специальных договоров, достаточно протокола общего собрания, в котором зафиксировано волеизъявление собственников. Данный вывод следует из равноправия собственников в вопросах владения, пользования и распоряжения общим имуществом. А следовательно, одна сторона не вправе передать предмет договора или наделить правами другую сторону, в силу закона обладающую тем же объектом права собственности и равным объемом прав и обязанностей в отношении данного объекта.
Считаем, что пользование частью общего имущества не должно носить возмездный характер и ТСЖ (управляющая организация) не вправе начислять собственникам плату за пользование таким имуществом. В силу п. 2 ст. 154 ЖК РФ собственник жилого помещения исполняет свою обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества уже посредством оплаты содержания и ремонта жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, возложение на него обязанности по внесению дополнительной платы за пользование имуществом, принадлежащим ему, неправомерно.
При этом в любом случае использование одними собственниками части общего имущества, например подвалов, чердаков и лестничных клеток, не должно ограничивать прав других собственников, а также предполагать невозможность использования общего имущества аналогичным образом.

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 12, декабрь 2008 г.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) См., например, статьи «Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома» (Ю.П. Свит, Жилищное право, N 6, 2006), «Право коммунальной собственности в многоквартирных домах» (С.Г. Певницкий, Юрист, N 2, 2006).
*(2) Пункт 1 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Источник