Ступени для отдельного входа

Для обустройства отдельного входа с крыльцом в МКД необходимо получить согласие 100% собственников помещений дома

Oledjio / Depositphotos.com

Владелец помещения в МКД, желающий сделать отдельный вход «к себе», да еще с крыльцом, должен сначала получить согласие всех остальных собственников помещений в своем МКД. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая жалобу по спору предпринимателя и органа местной власти (Определение ВС РФ от 26 июня 2019 г. № 310-ЭС19-9389).

Ранее ИП – владелец квартиры на первом этаже МКД – перевел ее в «нежилое помещение». Затем представил в местную администрацию проект реконструкции дома, с оборудованием независимого выхода из нежилого помещения (бывшей квартиры) непосредственно на придомовую территорию, с крыльцом и лестничным маршем, и даже получил на это разрешение. После сооружения выхода с крыльцом ИП обратился за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но неожиданно получил отказ: сначала потому, что крыльцо выходит за пределы придомовой территории и попирает муниципальную землю. А затем местная администрация сообразила что другим концом крыльцо находится на «общедомовой» земле, а согласия всех соседей на использование общего имущества МКД у ИП нет.

Предприниматель попытался через суд принудить муниципалитет выдать бессрочное разрешение на использование земли под спорным крыльцом, но безуспешно. Суды всех инстанций согласились в том, что земельное законодательство не дает подобной возможности. Суд округа отметил также следующее:

• проект реконструкции предполагал оборудовать независимый выход из принадлежащего ИП помещения непосредственно на придомовую территорию;
• следовательно, в ходе выполнения работ по организации входной группы необходимо будет внести изменения в конструкцию дома. А установка на земельном участке крыльца с лестничным маршем приведет к уменьшению земельного участка,
• таким образом, спорная реконструкция влечет внесение конструктивных изменений в общее имущество МКД – во-первых, путем частичного использования внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, а во-вторых, передачу ИП части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, то есть уменьшение размера общего имущества;
• согласно же требованиям ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса, если реконструкция помещения в МКД невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, то на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД. Уменьшение размера общего имущества в МКД также возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ);
• следовательно, для организации входной группы в нежилое помещение, в силу положений жилищного законодательства, ИП необходимо было получить согласие всех собственников помещений в МКД;
• а раз такого согласия получено не было, то удовлетворение иска вступило бы в противоречие с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

ВС РФ согласился с этими доводами и отказал в передаче спора на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Источник

Удобный доступ в нежилое помещение: как обустроить входную группу? Основные правила

Приобрести площадь под бизнес-проект и начать его вывод из жилого фонда – это только половина большого пути, который предстоит пройти предпринимателям. Дело в том, что дизайн и конструкция входа в коммерческое помещение по представлению владельца не всегда отвечают требованиям регулирующих органов. Поговорим об этом более подробно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Может ли быть в многоквартирном здании проход в организацию?

Для всех помещений, имеющихся в предназначенном для жилья здании, которые не используются как жилые, должен быть обустроен отдельный вход. Это предусмотрено пунктом 2 статьи 22 ФЗ № 188. Законодатели предусмотрели такое условие, чтобы не ущемлять прав жильцов, проживающих в здании.

Коммерческая активность на нежилой площади может мешать жильцам дома и нарушать привычный распорядок дня, усложнять проход или проезд транспорта, превышать допустимые нормы шума.

Требования к входной группе

Требования к пространству для доступа в нежилое помещение классифицируются по специфике:

• Проектно-планировочные – наличие навеса или козырька, освещения входа и ступеней, наличие крыльца выше 0,45 м от уровня грунта, пандуса, поручней, платформы для входящего шириной от 1 м.
• Аварийные и противопожарные – охватывают нюансы по безопасности путей эвакуации: открытие входных дверей наружу, негорючие конструктивные материалы, адекватная ширина лестниц и проемов.
• Термоизоляционные – применение двойного тамбура, а в холодных регионах – искусственной воздушной завесы.

Если позволяют условия придомовой территории, то объект должен иметь отдельный подъезд для автотранспорта, включая стоянку и ведущую от нее пешеходную дорожку.

Особенности

Виды входов в нежилые помещения имеют отличия по отношению к придомовой территории, так как довольно часто входная группа проектируется и возводится на дополнительно отделенном участке придомовой территории:

• с наружным или внутренним тамбуром;
• с лестничными ступенями, ведущими вверх или вниз от уровня грунта.

Входная группа в нежилое помещение выполняется там, где ранее не планировалась, с абсолютного нуля, и должна обеспечить комфорт и безопасность, как входящим, так и пребывающим в помещении.

В связи с этим к проекту отдельного входа имеются строгие требования к конструкции:

• Обустройство тамбура. Это пространство позволяет существенно уменьшить теплопотери помещения при открывании входной двери, поэтому указание сформировать его экономически обосновано. Выделение части площади под внутренний тамбур и ведущие внутрь ступени не требует согласования с жильцами дома, а наружный тамбур обустраивается только при позитивном решении сообщества жильцов выделить часть придомовой территории.
• Наличие пандусного спуска. Необходимо для соблюдения прав лиц с ограничением физических возможностей.
• Безопасные ступени и крепкие поручни. Материал не должен быть скользким, а на случай неблагоприятных атмосферных условий края ступеней оборудуются противоскользящими накладками.
• Ударопрочное дверное полотно. Используется стекло с высоким классом прочности, минимизируя риск травматизма посетителей.
• Дверные створки распахиваются вне помещения.
• Гармоничный дизайн тамбура. Вход в пространство, относящийся к нежилому фонду, не должен нарушать архитектурно-эстетический облик сооружения.

Процедура согласования

Все вопросы по отдельной входной группе проводятся непосредственно при переводе помещения из нежилого фонда и в жилой, как предполагает ч. 2 ст. 22 ФЗ № 188. Состояние входа и его предполагаемые изменения в ходе перестройки или реконструкции детально документируются (важные правовые нюансы при реконструкции нежилых зданий и помещений в многоквартирном доме вы найдете тут).

Что нужно иметь?

Для проведения дела в инстанциях необходимы такие бумаги:

Техническая документация:

• копия техпаспорта из БТИ на переводимую площадь с указаниями ширины оконных проемов или балконных дверей, которые трансформируются во вход в нежилое помещение, сведения о материале и расположении несущих стен, а также места расположения точек, где планируется пробивать или расширять проёмы;
• план всех этажей здания;
• проект входа в 3D-формате и классический чертеж на бумаге.

Разрешения – согласно ч. 6 и 7 п. 2 ст. 23 необходимо приложить:

• запротоколированное решение собрания владельцев квартир дома на перевод площади без выделения части придомовой территории на входную группу;
• актированное согласие каждого из владельцев всех площадей жилого фонда, прилежащих к обустраиваемой площади на изменение фондовой принадлежности.

Порядок оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений приведен тут.

Куда подавать документы?

Пакет собранных документов подается в органы местного самоуправления – городскую, районную или сельскую администрацию. Как вариант, подача документов производится специалистам многофункционального сервисного центра.

Срок ответа и действия при отказе

Решение относительно возможности оформить входную группу в помещении, выводимом из жилого фонда, принимается на протяжении 45 рабочих дней (около 2 полных календарных месяцев). Этот срок указан в ч.4 ст. 23. Его отсчет начинается с подачи полного объема документов, необходимых для принятия решения или после получения всех запросов относительно объекта.

После принятия решения местной администрацией не более, чем за 3 рабочих дня резолюция выдается через специалистов МФЦ или высылается на почтовый адрес заявителя. Несогласие бизнесмена с отказом оформить входную группу должно стать поводом для судебной тяжбы, чтобы при помощи закона отстоять свое право начать новый успешный бизнес-проект.

Акт перепланировки

Часть 5 ст. 23 предполагает, что документы по перепланировке оформляются в стандартном порядке муниципальными властями, на территории которых находится помещение, обустраиваемое входной группой, и организацией, управляющей этим зданием.

О перепланировке, переустройстве и реконструкции нежилых зданий и помещений читайте тут.

Подготовка и регистрация документов

По нормам закона часть документов на входную группу можно предоставить в виде оригиналов или заверенных копий. Так, не обязательно подавать свидетельство о владении помещением, техпаспорт и план этажей сооружения, если дом зарегистрирован в ЕГРН. Их копии будут предоставлены по запросу в органы, решающие вопросы относительно входной группы.

Как сделать согласование перепланировки нежилого помещения, читайте здесь.

Пошаговая инструкция

Чтобы быстро и с минимальными затратами времени организовать отдельный вход в нежилое помещение жилого дома, без проведения захвата придомовой территории, существует такой алгоритм действий:

Разработка проекта. Проект в виде чертежей и эскиза проходит согласование со структурами ГИБДД на отсутствие препятствий дорожному движению, с главными архитектором и художником муниципальной единицы на соответствие единому стилю городского ансамбля. После утверждения эскиза специалисты Главного управления архитектуры дают разрешение оформить входную группу. О проекте перепланировки нежилого помещения мы рассказывали тут.

Кроме того, в проекте учитываются моменты относительно конструкции входа, отведения дождевых стоков, подведения электропроводки, вентиляционных ходов и сигнализирующих устройств, включая наружные переговорные устройства.

Получение согласия от жильцов. Согласно ч. 6 и 7 п. 2 ст. 23 ФЗ № 188 владельцы жилья в доме, где обустраивается входная группа, должны дать письменное согласие на обустройство входной группы по конкретному проекту. Это не должно вызывать противоречий абсолютно у всех лиц, владеющих прилежащими площадями в здании, независимо от ее фондовой принадлежности.

Согласование с администрацией. Орган муниципального управление имеет право рассматривать дело по обустройству входной группы в течение 45 рабочих дней, а затем резюмирует мнение в письменном решении с детальным указанием предполагаемого объема работ.

Строительные работы. В ходе работ по возведению, капитальному ремонту или реконструкции входной группы строительно-монтажная организация должна четко придерживаться условий проекта, откорректированного указаниями муниципалитета.

Процедура оформления отдельного входа в нежилое помещение продолжительная и хлопотная, как с юридической и практической, так и с бюрократической стороны. Если возникли сложности, то лучше прибегнуть к поддержке профессиональных правозащитников, специализирующихся по недвижимому имуществу, и существенно приблизить старт нового бизнес-проекта.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник

Обязательны ли ступени для входной группы?

Неоднократно видел, что входные группы у новостроек имеют одну ступень высотой 0,15 м и, соответственно, пандус. Возникли вопросы:

1)А обязательна ли эта ступень и прописано ли её наличие в нормативной литературе?
2)В чём, вообще, смысл наличия одной ступени, когда можно не делать её вообще( если можно)?
В интернете нашел фото входных групп без этой ступеньки и пандуса, но подозреваю, что это не Россия.

04.12.2019, 13:17 | 1 #2

04.12.2019, 13:33 | 1 #3

Вот, например, указания п. 4.7 СП 118.13330.2012*: Отметка площадки перед входом в здание должна быть, как правило, выше отметки тротуара перед входом не менее чем на 0,15 м. Допускается принимать отметку площадки на уровне пола при условии предохранения помещений от попадания осадков.

3 мин. ——
И не очень понятно, причем здесь «это не Россия».
Я вот форум один видел, там люди просто дурацкие вопросы не задают, а сначала проверяют нормы. Но это форум не российский.

05.12.2019, 08:45 #4

Благадарю, это-то и нужно было)

[quote=lee;1839446]И не очень понятно, причем здесь «это не Россия».
Просто непонятно мне от чего в той же Норвегии могут сделать входную группу в уровне земли и не создавать проблем для МГН, а у нас почему-то нет.) Теперь исходя из п.4.7 можно сделать вывод, что у нас архитекторы, либо не хотят заморачиваться с «условием предохранения помещений от попадания осадков», либо боятся, что те меры, которые и обеспечат это условие, не справятся большим количеством осадков. А как известно, у нас в России, увы, большая проблема с отводом осадков. Во всяком случае в моем городе и паре соседних при серьезных ливнях происходит библейский потоп.

Источник