Домофон в многоквартирном доме: кому принадлежит и кто обслуживает?
Предполагаем, что рассмотренная ниже тема, является весьма актуальной для многих граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах.
Впервые обнаружив в своем почтовом ящике квитанцию «за обслуживание домофона», у каждого нормального человека возникает резонный вопрос – за что? платить или не платить? И законно ли вообще выставление подобных счетов от имени компаний, которые свалились на жильцов как снег на голову?
Далеко не все находят силы отстаивать свои права, многие не решаются потому что не уверены в победе и не знают как правильно вести себя в такой ситуации. Платить или не платить, это выбор каждого. Но если платить всем, то денег на всех не хватит.
Консультации по данному вопросу Вы можете получить у специалистов нашего Центра. Контактная информация есть на сайте, пишите, звоните, приходите на консультации, мы всегда к Вашим услугам!
Материал подготовле специалистами Центра правовой поддержки «Мораль и Кодекс». Все права защищены.Допускается цитирование без согласования с автором не более 50% от объема оригинального материала, с обязательной прямой гиперссылкой на страницу, с которой материал заимствован. Гиперссылка должна размещаться непосредственно в тексте.
Источник
Москва. ЕПД и плата за запирающее устройство (домофон)
Правовой обзор
Включение в Единые платежные документы жителей Москвы стоимости технического обслуживания запирающих устройств (домофонов)осуществляется незаконно и является обманом.
Нанимателям платеж может включаться только при заключении жителем договора с обслуживающей организацией (вариант заключения договора — письменное согласие) (п. 2 ст. 307 ГК РФ)
Собственникам помещений платеж может включаться также при наличии:
а) решения общего собрания собственников помещений об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, с выделением из нее платежа за обслуживание запирающего устройства (при способе управления управляющей организацией) (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ)
б) решения общего собрания членов ТСЖ об установлении размера платежа за обслуживание запирающего устройства (при способе управления ТСЖ) (п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ)
в) решения органа управления ЖСК, обладающего такими полномочиями в соответствии с Уставом, об установлении размера платежа за обслуживание запирающего устройства (при способе управления ЖСК) (п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме)
Тезисы жуликов:
1. Размер платы за обслуживание запирающих устройств установленпостановлением Правительства Москвы от 12.10.2010 г. № 937-ПП).
Однако: Как следует из преамбулы, постановление принято в соответствии сЗаконом города Москвы от 01.11.2006 г. № 54 «О стандартах города Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». Из ст. 1 Закона следует, что он принят в соответствии со ст. 159 Жилищного кодекса РФ, которая регулирует порядок предоставления субсидий.
Из текста постановления 937-ПП также следует, что цены на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств определяются для расчета размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Соответственно, постановление 937-ПП не устанавливает обязательный размер платы за обслуживание запирающих устройств в рамках данных статей. Ровно наоборот: постановление определяет не сколько должен заплатить житель, а сколько должны заплатить самому жителю — в виде субсидии, если таковая полагается.
Таким образом, размер платы за ТО ЗУ актом города Москвы не установлен.
Согласно Определению ВС, в размер платы за содержание и ремонт жилого помещения включается оплата за обслуживание автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирных домов; порядок оплаты данной услуги установлен путем указания в платежном документе отдельной строкой ее стоимости, что не свидетельствует о нарушении ст. 154 ЖК РФ и взимании двойной платы.
Однако: В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом или об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, устанавливаются органом государственной власти города Москвы.
Определение Верховного Суда допускает возможность указания стоимости ТО ЗУ в ЕПД отдельной строкой. Однако не допускает применение неутвержденных цен, поскольку иное являлось бы нарушением вышеуказанных требований закона. Вместе с тем Верховный Суд не рассматривал в опросы соответствия размеров платежей за ТО ЗУ установленным тарифам, а также вопросы наличия этих тарифов, поскольку эти вопросы не являлись предметом рассмотрения.
Таким образом, отдельной строкой ТО ЗУ указывать можно, но с соблюдением соответствия стоимости услуг установленным тарифам.
Следовательно, в отсутствие указанных в начале раздела условий стоимость ТО ЗУ включаться в ЕПД не может.
3. Мы получили новые сведения от Минрегиона! Оказывается, запирающее устройство не входит в состав общего имущества собственников помещений, поэтому теперь-то уж точно может включаться отдельной строкой по цене, определенной договором с обслуживающей организацией.
Однако: В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В соответствии с п. 3 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату.
Следовательно: выполнять — сколько угодно; за плату — нет.
Источник
Доказать, что Электромагнитный замок — общее имущество
02.09.2020, 10:00
K keepermode Регистрация: 02.09.2020 Сообщения: 5
Добрый день. Тема избитая, но мнения юристов расходятся. Я просил УК исключить из платёжки строчку ДОМОФОН (трубку и связь не устанавливал, использую только эл.маг. ЗАМОК!) Законно ли решение УК, изложенное в ответе: — Исключить дополнительную услугу «Домофон» (трубку и связь не устанавливал, только ЗАМОК!) из платежной квитанции не представляется возможным, ввиду того, что она включена в Ваши платежные документы на основании п. 3.1.3 Договора управления многоквартирным домом и Договора возмездного оказания услуг по обслуживанию электромагнитного замка и домофонной линии связи. Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 11.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Согласно п. 20 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённого постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290, работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме включают в себя: • проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), • проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения; • техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования; • контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации. Стоимость технического обслуживания запирающего устройства определяется договором, заключенным между управляющей и подрядной организациями. Таким образом, в состав ставки за жилищную услугу «Содержание и ремонт» не входит обслуживание электромагнитного замка и домофонной линии связи и выставляется в едином платежном документе отдельной строкой. Благодарим Вас за обращение!
С уважением, Ваш ПИК-Комфорт. Тел. 8-800-505-8989 8-495-505-8989 e-mail: hotline@pik-comfort.ru
Можно ли доказать, что Электромагнитный замок — общее имущество без решения общего собрания дома?
P.S. Из Договора с УК: 3.1.УК обязана: 3.1.3. Предоставлять ж/к и ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ услуги Собственникам помещений в соответствии в Правилами предоставления коммунальных услуг, в том числе: пункты 1 — 6) вода, электроснабжение, тепло 7) СиР Обслуживание электромагнитного замка и домофонной линии (по подключению) 9) услуга связи кабельного вещания (по подключению) Для этого от своего имени и ЗА СВОЙ СЧЕТ заключать с ресурсоснабжающими организацииями договоры.
P Pavel Регистрация: 17.11.2013 Сообщения: 370
Извините, постараюсь разъяснить своими словами, ПП РФ № 290 «2. вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме» http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_144804/92d969e26a4326c5d02fa79b8f9cf4994ee5633b/ ПП РФ № 491 «1. Состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; 7. В состав общего имущества включается автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома»
всё МКД, как здание(без учета квартир) это ОИ, содержание ОИ – это «жилищные услуги», согласно ЖК РФ, а дополнительные услуги, согласно ГК РФ, «При этом дополнительные услуги, не связанные с содержанием общего имущества, могут быть оказаны только на основании договора с конкретным потребителем.» http://gkhkontrol.ru/2015/06/23931
уже (ИМХО), «Домофон», удобная услуга, нажал на кнопку из квартиры, и открыл доступ в подъезд, набрал номер квартиры, поговорил с хозяином, или получил доступ в подъезд, следовательно функция элект.устройства «Домофон»(эуД) это связь с отдельной квартирой и доступ в подъезд от отдельной квартиры, «автоматически запирающихся устройств» АЗУ, функция запирание дверей подъезда, и «Электромагнитный замок», т. е. дверь можно открыть ключом-»таблеткой» или кнопкой(со стороны подъезда) или элект.устройством «Домофон»(эуД) по сигналу из квартиры, следовательно АЗУ это ОИ в МКД, а эуД ( с трубкой в квартире) это доп.услуга, от которой можете отказаться, но есть условие, наличие договора о пользовании, у нас в МКД, «Домофон», устанавливали по подъездно, нашли Организацию «Домофон», заключили договор на установку и тех.обслуживания «Домофон»(первый этаж, отказался и не платит) с каждым собственником, и на основании этого договора, начисляют оплату за «Домофон», в ПД она не входит, в соседним МКД, «Домофон» устанавливала Организация «Домофон», по согласованию с застройщиком, после заселения, собственники (каждый) заключил договор тех.обслуживания «Домофон» с трубкой(плата ПД не входит) или без трубки, если «без трубки» то ни какой платы не начисляют, если «Домофон», был установлен в МКД, УО по вашей просьбе, УО заключила договор на установку и тех.обслуживания «Домофон» с Оганизацией, то с вами она обязана заключить договор на АЗУ(как ОИ в МКД) и отдельный договор на эуД ( с трубкой в квартире), и начислять оплату в ПД, по отдельности АЗУ и эуД ( с трубкой в квартире), если «Домофон», был установлен в МКД, УО по вашей просьбе, но договор был заключен с каждым собственником и Организация «Домофон», то всё тоже самое, но оплата не входит в ПД. Смотрел в интер договара на тех.обслуживания, везде по разному, начисляется одна оплата или не начисляется, если нет трубки, или начисляется две оплаты за АЗУ и эуД ( с трубкой в квартире), или одна только за АЗУ, как то, так,(ИМХО), не запутал?
Источник
Статьи
Когда домофон является общим имуществом. Позиция ВС РФ
В октябре 2019 года была опубликована статья , в которой мы рассказывали читателям об отнесении домофонов к общему имуществу собственников помещений МКД.
В указанной статье было рассмотрена позиция Верховного Суда РФ, изложенная Определении № 305-ЭС19-7925 от 17.06.2019г. по делу № А40-61061/2018, в данном определении ВС РФ согласился с мнением нижестоящих судов о том, что «оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, обслуживающим более одного помещения (квартиры) полностью отвечающим признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу многоквартирного дома».
Руководствуясь указанной позицией, органы государственного жилищного надзора стали привлекать к административной ответственности управляющие организации за неработающие домофоны.
Следует обратить внимание, что достаточно часто суды в своих решениях ссылаются написьмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ , в котором указано, что «обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона, как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.Если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание, как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно».
Любопытно, что 30.03.2021г при рассмотрении спора об оспаривании предписания ГЖИ об устранении нарушений законодательства в части требования «выполнить ремонт домофона на двери входа в подъезд № 1», Верховный суд РФ в Определениях № 303-ЭС21-2310 по делу А24-1421/2020,№ 303-ЭС21-2309 по делу № А24-1425/2020 высказал совершенно иную точку зрения.
ГЖИ Камчатского края в отношении управляющей организации была проведена внеплановая выездная проверка по вопросу соблюдения лицензионных требований в связи с поступившим обращением собственника.
По результатам проверки обществу выдано предписание о выполнении в числе прочего ремонта домофона на двери входа в подъезд № 1 МКД. Не согласившись с предписанием, общество обратилось в арбитражный суд.
При рассмотрении заявления суды руководствовались статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 158, 161, 162, ЖК РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, учитывая вышеприведенную позицию ВС, пришел к выводу о том, что домофонное оборудование относится к общему имуществу МКД, в связи с чем управляющая организация обязана выполнять работы по его надлежащему содержанию и ремонту.
Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что в деле отсутствуют доказательства включения домофона в состав общего имущества спорного МКД , в свою очередь, данное оборудование в силу жилищного законодательства неотделимым относительно спорного МКД не является. Судом приняты во внимание разъяснения, изложенные в письме Министерстварегионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, и учтен факт постройки спорного МКД в 1964 году.Суд апелляционной инстанции установил, что:
домофонное оборудование не предусмотрено проектом МКД;
не вошло в состав общего имущества МКД с соблюдением соответствующей процедуры такого внесения;
в договоре управления от 01.07.2010г и приложениях к нему упоминания о работах и услугах по ремонту и обслуживанию домофонного оборудования отсутствуют.
Всвязи с чем, у управляющей компании отсутствует обязанность по содержанию такого оборудования. Включение домофонного оборудования в состав общего имущества МКД собственниками помещений возможно только путем созыва общего собрания собственников помещений МКД и принятия соответствующего решения.
Суд округа, а в последствии и Верховный суд РФ согласился с указанными выводами.
Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальнуюCRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисездесь .
Комментарии
Всегда говорил — право собственности главнее.
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписка на рассылку
Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.
2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:
а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;
в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);
з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;
и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;
к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
Статья 5.62. Дискриминация
3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.
